很多上海的客户在去银行办理房产抵押贷款的时候，不知道如何选择适合自己的银行贷款产品。毕竟不同的银行产品都是不一样的，但是大部分银行的要求都差不多（也就是我们说的共性条件相同），所以大家在申请银行房产抵押贷款产品的时候需要具体了解申请的条件，材料，流程。

在确定好银行和需要的材料以后，去银行提交申请材料，签署相关借款材料，审核审批，下户，银行批复后出合同，借款人再次确认签署借款合同，办理抵押，等待放款。

其实房产抵押贷款条件和流程手续都比较简单，不过也分经营性抵押贷款和消费性抵押贷款。

首先一般正常要求主要以下几个条件：

1、年龄：借款人20-65周岁（部分放宽至18-70），抵押人18-65周岁（部分放宽至0-80岁）

2、征信：最好没有连三累六的逾期，负债也别太夸张了，查询尽量三个月内少于6次。（当然有很多银行对这些要求放的很宽，我列举的是80%以上银行的通用要求）

3、工作：上班族就是消费性抵押（个人刚过户企业也可以申请经营性抵押），法人/股东/个体户就是经营性抵押

4、收入：一般银行要求提供近一年的银行流水（银行流水最好1-2倍覆盖）

5、抵押物：

房龄最好是35年以内（但是大于也有银行可以做）

面积最好是大于35平以上（小于其实也可以做，但是看地段）

房子性质一般是住宅，别墅，公寓，商铺，厂房等（那种自建房，违建房，文物保护房产等是不能抵押的）

6、公司：成立时间一般要求大于1年以上，股东的话占股最好大于20%

其次是抵押所需要的材料：

1、身份证（夫妻和权利人）

2、征信报告（夫妻和权利人）

3、结婚证（离婚证、离婚协议书或判决书）

4、房产证

5、户口本

6、营业执照（经营性抵押贷款）

7、公章、法人章

8、个人/公司近一年流水证明

9、场地租赁合同

10、公司章程、验资报告、财务报表、纳税证明（部分银行需要）

11、购销合同

12、他行抵押合同（二押需要）

13、放款账户（个人三方账户，企业对公三方账户）

最后就是具体的抵押流程：

第一步：准备好上述的所有材料

第二步：提交至银行初审

第三步：银行审核通过

第四步：签订相关合同

第五步：公证/律师见证（需要下户的可同时签署相关合同）

第六步：房管局办理抵押

第七步：出他项权证（部分银行是收件收据放款）

第八步：放款

第九步：按时还款

当然，对于申请经营性抵押贷款需要营业执照怎么办？

抵押贷款为什么需要营业执照？

1：贷款金额，用营业执照申请的是经营性抵押贷款，最高额度原则上没有上线。而个人消费性抵押贷款一般最高额度只有300万。

2：贷款利息，经营性抵押贷款利息最低可以做到3%左右，部分地区有补贴可以做到3%以下。而个人消费性抵押贷款利息一般都是在4.75%以上。

3：贷款期限，经营性押贷款最高期限可以做到20年，部分银行可以放宽到30年，而个人消费性抵押贷款一般都是在10年以内。

4：可选择性多，由于国家支持中小微企业的发展，在政策上给到很多支持，所以只要开始抵押贷款的银行，有营业执照的都可以申请经营性抵押贷款。但是个人消费性抵押贷款可选择性都比较少，有很多银行并没有开设个人消费性抵押贷款。

5：贷款用途（房住不炒）

抵押贷款一般贷款金额都比较大，动辄就是上百万，试想，如果是正常消费，什么消费需要这么大的资金呢？一般信用消费贷款额度最高也就50万，上百万的消费一般也只有买房，买豪车了

所以更多的情况也就是防止买房，炒房，投资股票，币市等投机行为，而这是政策严厉禁止的，政策一向坚持房住不炒的原则

（1）消费

你办理这个抵押贷款的用途是用于日常消费，不需要营业执照，以上海为例：如果你要办理消费类抵押贷款，最高只能贷500万左右，部分银行只有300万。

（2）经营

你办理这笔贷款是用于公司经营，需要营业执照，如果需要金额高于500万，那么只能选择经营性抵押贷款，也就是说必须要有营业执照，在营业执照里面你必须要是法人或者股东，监事，实际控制人。

那么文章中说的消费类抵押贷款和经营性抵押贷款又有什么不同呢？

1、申请主体不同

抵押经营贷申请主体一般为个体工商户、企业法人、公司股东等直接参与企业经营活动的相关人等，而抵押消费贷则主要针对上班族、自由职业者等，只需要提供稳定的收入，符合银行相关规定就能办理。

2、资金用途不同

从两个的名字我们就可以发现，经营性贷款是用于公司经营，而抵押消费贷是用于个人消费为主。银行有明确的规定，专款专用，如果将经营性贷款或消费贷款用于其他不符合银行贷后资金管理规定的目的，那么很容易面对银行提前收回贷款的尴尬局面。

3、还款期限不同

抵押经营贷是针对企业经营而提供的贷款，所以在贷款期限上较长于抵押消费贷。同样的贷款金额和利率来计算，贷款年限越长，那么每月月供压力就会越小。（抵押经营贷款一般年限在10-20年，部分银行甚至可以达到30年，而抵押消费贷款多数是5-10年或是20年的气球贷）

4、贷款成数不同

抵押经营贷和抵押消费贷的主体不同，企业花钱的地方是远远大于个人的，所以银行在考虑贷款金额的时候也有不同的倾向。抵押经营贷的贷款金额可以达到1500万，而抵押消费贷的贷款金额基本不超过150万。

5、办理方式不同

申请抵押经营贷需要提供公司营业执照、对公流水、租赁合同、抵押物、上下游合同等等，主要是审核企业实际经营情况，评估抵押物，而对于贷款人的征信要求则低一些，有的银行看重负债，有的银行侧重看征信查询次数。

没有营业执照想要办理房产抵押贷款的方式主要有几种：

第一种：过户一个一年以上的营业执照（而且这个公司一定要绝对干净，哪怕是空壳公司都没事），然后通过贷款中介或者助贷公司协助办理银行经营性房产抵押贷款这种方式利率最低，通过率最高。基本上是目前市面上首选的方式之一。

第二种：办理消费类房产抵押贷款，消费类房产抵押贷是不需要营业执照的，就可以办理的，当然，大部分银行是不做消费抵押贷的，只有极少数银行可以办理消费类抵押贷款，而旦利率相对经营贷较高，而且一般最高额度只能做 200万~300万左右。

第三种：如果自己直系亲属有公司，借款人自己有抵押物，也可以让直系亲属做主贷人，自己做抵押人，办理经营性抵押贷款，即我们俗称的抵贷不一。

第四种：包括成企业实际控制人 （暗股的方式），办理部分地方小银行、村镇银行、商业银行等金融机构的抵押贷款产品，这种方式也可以变向办理房产经营性抵押贷款。

第五种：办理民间信托机构或者个人配资的房产抵押贷款，这种方式不需要企业，而且资质要求低，征信要求也低，各种疑难杂症都可以办理，就是利息很高，一般月息在0.7%~1.3%左右不等！

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